环球焦点！2022年6月份郑州市区房地产市场主要交易特征

来源：郑州360房产网

(资料图)

月报导读

6月份部分房企加大推盘力度，商品住宅供应规模环比增长加快，受高端品质楼盘集中签约影响商品住宅销售量较上月增长明显，同时也拉高了本月商品住宅整体均价。从成交结构上看大户型改善性置业占比增长明显。非住宅销售量环比增长明显，价格略降。本月二手房市场交易量创年内新高,价格相对稳定。

商品住宅供应量环比增长加快

6月郑州市区商品房批准预售面积63.85万平方米，较上月上涨了106.70%，较去年同期下降了74.75%；商品住宅批准预售面积62.02万平方米，较上月上涨了236.57%,较去年同期下降了65.61%。

本月商品住宅批准预售具体分布情况：郑东新区24.01万平方米、金水区17.04万平方米、高新区6.81万平方米等，主要项目情况详见下表。

商品住宅销量环比增长明显，

同比降幅收窄

市场信心逐步恢复，商品住宅销量较上月增长明显，同比降幅收窄。6月市区商品房销售面积89.24万平方米，较上月上涨了113.64%，较去年同期下降了37.77%；其中商品住宅销售面积79.27万平方米，较上月上涨了129.98%，较去年同期下降了37.74%。

从户型结构上看，大户型改善性置业占比增长明显。本月户型面积90平方米以下销售占比18%，较上月减少3个百分点；户型面积在90－120平方米销售占比31%，与上月减少2个百分点；户型面积在120－144平方米销售占比28%,较上月减少6个百分点；户型面积144平方米以上销售占比24%，较上月增加12个百分点。

从楼盘销售情况上看,价格在10000-15000元的楼盘为市场主流。本月市场主流楼盘如：项目 “风和朗庭银杏院”、“恒大城翠柳园”、“大都会璟悦苑”等。

商品住宅销售以郑东新区居首

区域分布均匀

从区域分布上看,区域分布相对均匀。6月郑东新区商品住宅销量最大，销售面积为23.53万平方米，占比为30%。其次，金水区、高新区、经开区、二七区、中原区、航空港区，销售面积分别为10.68万平方米、8.49万平方米、7.87万平方米、7.55万平方米、5.86万平方米、5.34万平方米，占比13%、11%、10%、10%、7%、7%(详见上图)。

受高端品质楼盘集中签约影响

拉高本月商品住宅价格

6月郑州市区商品房销售均价为17792元/平方米，较上月上涨了26.27%,较去年同期上涨17.27%；其中商品住宅销售均价为18634元/平方米，较上月上涨了23.13%,较去年同期上涨了21.57%。

本月商品住宅均价环比涨幅较大的原因：受个别高端品质楼盘集中签约的影响，拉高了本月商品住宅整体销售均价。如：郑东新区“华润幸福里”销售12.99万平方米均价30624元/平方米, “万科拾谧苑”、海马公园等。

这些楼盘热销的主要原因：

一是品质楼盘和优质地段项目更受购房者亲睐。如华润幸福里，地处高铁片区且整体定位较高，户型面积149㎡以上，且 180㎡以上的大户型占比更高、在周边新房中相对稀缺；再如“万科拾谧苑”地处北龙湖，整体定位更高，针对群体明确，拒绝流量盘和豪宅刚需化，打造真正的纯粹顶豪产品，超大户型199㎡起。

二是产品设计和地段，对未来溢价率都有加，更适合改善和增值保值的需要。主要在市中心三环内、郑东新区高铁片区及北龙湖板块等地段好、定位高、品质好、环境优美小河边，未来改善增值保值都兼顾。三是市场分化加剧，一些国企、央企等一线稳健的房企产品在质量、品质上更有保障，更受购房者看好。如华润、保利、万科等。经计算，本月扣除这些因素后商品住宅本月实际均价为15085元/平方米，整体价格相对平稳。

商品住宅累计可售总量略降

去化周期拉长

今年1-6月市区商品住宅累计批准预售面积184.85万平方米，累计销售面积299.63万平方米，累计供销比为0.62：1。截止2022年6月底商品房累计可售量为4688.43万平方米，较上月减少25.39万平方米；其中商品住宅累计可售量为1742.9万平方米，较上月减少17.25万平方米, 按近12个月月均签约面积计算，6月末市区商品住宅可售库存去化周期为29.4个月，较上月增加1.6个月，整体仍处于库存较大的状态。

非住宅销售量下降，价格下降

非住宅销售量环比增长明显。郑州市区非住宅销售1120套（间），非住宅销售面积9.97万平方米，较上月上涨了36.58%,较去年同期下降了37.96%;非住宅销售价格为11094元/平方米，较上月上涨了21.02%，较去年同期下降了20.37%。

其中:办公用房销售5.52万平米，占比55%。销售较好项目：卫群大厦、源升金锣湾广场（C区)。

商业用房销售2.97万平方米，占比30%。销售较好项目：邻客商业中心二期。

二手房市场交易量创年内新高

价格稳定

二手房市场交易量创年内新高，价格稳定。郑州市区二手房共成交5626套（间）,成交面积为58.12万平方米，较上月上涨了109.04%，较去年同期上涨了2.65%；二手房均价为12386元/平方米，较上月下降了1.55%,较去年同期下降了3.63%。

外地人购房比例微降

6月份，本地人购房占总购房的24.7%，外地人购房占总购房的75.3%，较上月减少1.9个百分点。

商品住宅购房按揭付款比例略降

本月市区商品住宅按揭付款方式占比76.20%，较上月减少1.50个百分点；一次性付款占比23.34%，较上月增加1.67个百分点；分期性付款占比0.46%，较上月减少0.17个百分点。

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