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公寓开始了“逆袭之路”?既然上了公寓这趟车 叫惨也无济于事

时间 : 2021-10-13 08:39:50来源 : 房天下

最近,发现一个非常严峻的问题——

那就是越来越多的人把目光放到了公寓市场。

有人声称,公寓愈渐住宅化,成交呈现爆发式增长!

更有人声称,公寓开始了“逆袭之路”,在“存量时代”下,卖一套少一套,成为绝唱。

这个世界,有的声音胜过了一切,怕的不是这些“正道真理”能震断思想,怕的是这些喧哗培养了神经衰弱!

是的没错,如果一听到忽悠,就对公寓的价值满怀憧憬,一头扎进公寓的泥潭里,恐怕后果只有一个——“血本无归”。

为什么会有这样的判断?想买公寓的你,不妨看看这篇文章。

公寓真的非常难卖。

无论是在大城市还是小城市,公寓市场都存在超量库存,供应严重过剩:

比如,成都、长沙、昆明、郑州的公寓库存全都超过400万方以上!

长沙,截至今年6月底,内五区商业公寓库存达434万方,存量持续走高。

昆明,去年年底,库存达到454.22万方,公寓市场整体供大于求。

郑州,2021年初,公寓库存406.79万平方米,达到惊人的10万套。

成都,截至2020年米,公寓库存619万方,销售下跌近3成

假如保持现有不变的存量全部卖完需要多长时间?

长沙,月均去化面积13.15万㎡,出清周期高达33个月,约2.8年才能卖完。

成都,月均去化面积20.2万㎡,出清周期高达31个月,约2.8年才能卖完。

昆明,月均去化面积8.62万㎡,要去化53个月,约4.4年才能去卖完。

郑州,月均去化面积4.11万㎡,去化周期99.42个月,在未来一套公寓不会增加的情况下,要卖8年多!

也就是说,2021年的公寓库存,能一直卖到2029年去!

尽管开发商使出浑身解数,靠着出色的营销策略打出骨折价的卖房套路,如此绞尽脑汁,现在的公寓依然难卖,价格不涨反跌。

以成都为例,2020年大成都公寓价格同比几乎没有涨幅,主城区价格甚至跌了不少,同比2019年,下跌4.9%,其中锦江区跌幅最大,均价19241元/㎡,同比下跌12%!

价格上不去,库存量压顶,存量最大的区域在“国际城南”,高新区公寓库存面积高达87.7万方,去化时间28个月,其次为双流区,存量面积80.3万方,去化周期22个月;天府新区排在第三位,存量面积78.5万方,去化周期37个月。

如果你买了公寓,很有可能就是为开发商去化做出了一份努力,当了一颗合格的韭菜。

PART2

公寓的价格,一跌再跌!

最惨的是昆明,过去一年公寓的价格全线下跌。

对,是“跌跌不休”的跌。

盘龙区的碧桂园·KCC云南映象公寓项目,今年高峰期9080元/平方米,现在只卖6800元/平方米年。

金茂广场的公寓项目,今年高峰期12000元/平方米,目前价格在8000-9000元/平方米左右,相比前段时间的单价降幅有两三千元.....

此外,为了去化,昆明的公寓还打着“第二套半价”、“买一套送一套”的旗号,特价、促销频繁上演,只能说开发商们是真的狠!

既然上了公寓这趟车,叫惨也无济于事。

据都市时报报道,2019年,有位女士在昆明一口气花了1400多万,买了14套公寓,打算用来做酒店。

结果一年后,开发商因为去化难,熬不住了,公寓项目一个跟着一个轮番跳水,从原来的单价11000,一下子跌到了8000,半毛钱没赚到不说,还亏了300多万,关键还找不到接盘侠。

不仅是昆明,长沙的公寓市场也惊现“腰斩价”。

近日,多个长沙人的朋友圈频繁刷屏,“长沙公寓腰斩跌至每平方米6888元”、“每平方米直降至5000元”等新闻不时出现。突然间,长沙的公寓好像真的开始组团降价了...

长沙公寓价格“大跳水”是吸引顾客的噱头,还是真的降价促销?我们不得而知。

我们唯一可以确定的是:世上真的没有“天上掉馅饼”的好事,这些年来本想靠着公寓赚一笔,结果赔的心肝吐血的人可多着了!

这个时候一定会有人跟我抬杠。“你说的太绝对了!也有涨的,你只盯着不涨的多,而且如果不好,买的人还这么多,难道这些人是傻?”

嗯.如果你把时间拉长到10年甚至20年来看,极少数城市公寓是涨了,但首先是极少数,其次,如果你之前真的买了公寓,就意味着你错过了非常明显且确定的增值收益。

后面这句话,就涉及到你对房子的理解了。

PART3

一笔账,告诉你买公寓超不划算。

如果你不听劝硬是去买公寓,也可以,前提是房子增不增值对你毫无关系,什么狗屁落户、学区投资、处女贷对你价值也不大,再直接点说——

你愿意抛弃你购买住宅赚得利益的机会成本,去投资更高风险的资产。

为什么这样说?

下面,先说说公寓增不增值这件事情,我随便在网上找了个公寓,举个例子:

这个公寓,最近卖到26442元/㎡,而且是从去年开始挂牌,上线了265天。如果想要快速卖掉得挂多少钱呢?24102元,甚至更低!

你猜这个公寓开盘价多少?

(数据来源:深圳中原研究中心)

当年的成交价是22294元/㎡。

值得注意的是,峰荟时代科技中心还是2017年深圳商务公寓成交量最好的TOP1。

没错,2017年就卖22294元了。4年涨了4000块,大概20%的收益,平均年收益大概5%。

而2018年深圳公寓利率基准是4.9%,上浮20%的利率也就是5.88%,不止5%了,也就是亏本.....

等于说,这位老哥帮别人免费持有了4年,被这间公寓绿足4年,如果是4年买了住宅...天哪..

这个公寓还是在社会主义先行示范区的深圳,换作是其他二三线城市,我根本连想都不敢想...

买公寓,不仅压根不涨,算上房贷利率还可能直接亏本。

所以我说:投资公寓是非常不划算的买卖。

买了公寓不涨,这已经够扎心,更扎心的是,同地段的公寓房价增值根本跑不过住宅。

我们拿与峰荟时代科技中心相隔不到几百米的峰荟花园来举例。

2015年交付时,最低价是22000元/平米,均价是24000万/平米,现在房价是多少?在价格偏低的指导价之下,单价5万,至少升值2倍多。

差不多的持有年期,同样的地段,亏本和获利2倍多的差距,相信你能计算过来。

所以买公寓不仅面临亏本难脱手的问题,重点是还会损失本有机会入手住宅享受翻倍增值的机会成本。

买公寓就是一场赌博,就现在来看,连深圳都无法赌赢,何况其他城市。

我们一直给所有粉丝的建议就是:公寓不要买,哪怕你是一线城市的公寓,也谨慎买。

当然啦,也有值得买的公寓,比如深圳湾一号这种,也就几个亿吧!但人家这种级别的公寓,从来要的不是增值,而是圈层和身份的象征。

世上没有一笔买卖是稳赚的,关键是你承担不承担得住这个风险!

有人说,“公寓之所以不行,都是因为受政策打压,我敢保证它未来一定会放开,成为很好的投资品”。

保证?你哪里来的保证?

对于那些公寓房未来“转正”抱有幻想的童鞋,我只想说一句话:

“为了保证主体市场房价不受波动,公寓的身份就永远不会转正。”

如果你还不听劝硬要买公寓,也可以,但是这些年被公寓坑到血亏的买房人已经学聪明了!

买公寓不如租公寓。

你100万买一套公寓,一年要还6万。如果你打算租一套公寓,一年大概只需5万元。

再说,公寓和住宅相比它不能保证有更好的升值空间,未来卖不出去的公寓也有极高的价格下跌风险。

人生没有几个十年,选择一定比努力重要,哪怕你买菜也会货比三家,何况是买房子?

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