9月 郑州提前开启特价潮 房子应该怎么买更实惠？

为了让大家感受到郑州最真实的房价水平，郑州楼市每个季度都会发布郑州城区房价地图。

地图分区依据参考米宅43分区制，本文为2021年9月版。

郑州3季度在经历了暴雨+疫情之后，特价潮比往年来的更早更猛。

往年4季度才会开启的降价促销，今年8月中旬就已经拉开大幕，一个又一个区域底价被击穿。

那么，在这样一个特殊的时间节点，房子到底还能不能买?哪里能买?怎么选择?

今天这篇，详细给你解答，句句干货，建议收藏!

务必收藏的一张郑州房价地图!

备注：

1、以上是2021年9月与6月的房价对比，箭头向上说明均价上涨，箭头向下说明均价下跌。

2、数据为片区最近在售楼盘平均水平，不代表未来新开楼盘价格，仅供参考。

3、这是毛坯房价，精装房根据1000-3000元不等的装修来折算毛坯房价。

4、这里主要是片区内新建高层住宅均价，极个别片区使用洋房数据，不包含别墅和公寓。

下面根据米宅郑州43区房价地图，按照100㎡三房，3成首付，利率上浮20%，30年还款期限，计算当下的首套房月供，方便大家更清晰地看到月供成本分布。

米宅43区月供地图，欢迎收藏!

这就是目前在郑州买首套房的月供成本，以上仅是针对100㎡的毛坯新房而言，户型面积或大或小，是不是带精装，精装标准是高是低，月供也会跟着上下浮动。

可以看到，目前郑州四环内买新房，首付40万，月供5500，是最保底的计算。

房价下降片区

3季度主要集中在管南、常西湖南区、西南环内、中原新区、物流园北区、绿博、南龙湖等7个片区。

1、管南片区：毛坯均价15500元/㎡

管南凭借老管城外溢和临近东区，价格一直坚挺。但随着新房供应逐渐增加，个别楼盘开始推出特价，片区均价有所下调。

主要在售楼盘：

富田九鼎公馆：高层均价16500，毛坯;

新城时光印象：高层均价16000，带装修;

永威城：高层均价15700，毛坯;

融创城：高层均价15500，带装修;

康桥未来公元：高层均价14000，毛坯。

可重点关注：新城时光印象、富田九鼎公馆。

2、常西湖南区：有效毛坯均价14500元/㎡，月供

有四大中心和植物园、常庄水库，行政科教文卫用地多，居住比北区更纯粹。老盘陆续推出新地块，新增供应不断，供过于求导致部分楼盘特价频出，拉低片区均价。

主要楼盘情况：

融信奥体世纪：高层均价15500，毛坯，有特价;

世茂璀璨熙湖：小高层均价15500，毛坯，有特价;

恒大林溪郡：高层均价14500，带装修;

金科中原：高层均价13000，毛坯，有特价;

融侨悦城：高层均价11500，毛坯，有特价。

可重点关注：地缘客户可关注融信奥体世纪。

3、西南环内片区：有效毛坯均价14000元/㎡

这里包括中原区和二七区的土地，偏离城市发展方向，个别楼盘有特价。后续会陆续推出金地建海峯范、升龙栖樾府等新盘。

主要楼盘情况：

融创御湖宸院：三期高层均价14500，带装修，有特价;

佳源名门橙邦：超高层均价14000，毛坯;

嘉业嘉境上品：高层均价14400，毛坯。

4、中原新区：有效毛坯均价12000元/㎡

介于常西湖新区与荥阳之间，待开发区域，距离远配套弱，几乎每个在售楼盘都有特价。后续还有纯新盘康桥九溪云悦出来。

主要楼盘情况：

永威西郡：高层均价15000，毛坯，有特价;

中原华侨城：高层均价12000，毛坯，有特价;

金地西湖春晓：高层均价12000，毛坯，有特价;

汇泉西悦城：高层均价11500，毛坯，有特价。

5、物流园北区：有效毛坯均价9000元/㎡

这里属于经开区产业外溢，以工业物流为主，远离市区，临近白沙镇和中牟县城，关注度低，无价值。各楼盘进一步推出8字头特价房，区域均价继续下调。

主要楼盘情况：

金地名悦：高层特价8500，毛坯，进一步降价;

碧桂园峯景：高层特价8500，毛坯，进一步降价;

万科溪望：高层均价9500，毛坯。

6、绿博片区：有效毛坯均价9000元/㎡

这里远离市区，主打低密，最大的问题是需要长时间等待，短期无法满足自住需求，投资亦无租金，市区客户看看则已，不建议入手。

主要楼盘情况：

万科荣成兰乔圣菲：高层均价7500，毛坯;

康桥香溪郡：高层均价9000，毛坯;

碧桂园中央公园：高层均价11000，带装修;

建业电影小镇橙园：高层均价10000，毛坯;

绿都九州雅叙：高层均价9500，毛坯。

7、龙湖镇片区：毛坯均价8800元/㎡

这里前期凭借低价和地铁2号线南延线，吸引了不少刚需外溢。目前区域均价已跌破9字头，令人唏嘘的是几个地王项目，恐怕很难回本。

主要楼盘情况：

雅居乐天域：高层特价8300，毛坯;

正荣御首府：高层均价9000，毛坯;

碧桂园双湖城：高层均价8500，毛坯;

正商兰庭华府：高层均价8800，毛坯;

康桥那云溪：高层均价8500，毛坯。

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其他片区

1、北龙湖片区：毛坯均价45000元/㎡(洋房)

这是整个郑州最贵的豪宅区，以纯洋房为主，占据最稀缺的资源，北龙湖南岸已基本落幕，正式进入北岸时代。后期待入市的有万科、保利、永威启迪、中海等新项目，以及建业新地块。

主要在售楼盘：

绿城湖畔雲庐：洋房均价40000，精装修;

金茂如意府：洋房均价45000，精装修;

保利珑熙：洋房均价45000，精装修;

正商祯瑞上境：洋房均价48000，精装修;

康桥诸子庐：洋房均价55000，精装修;

永威上和琚：洋房均价50000，精装修。

可重点关注：金茂如意府、正商祯瑞上境、建业君邻大院、永威上和琚、中海云鼎湖居。

2、东区CBD片区：毛坯均价25000元/㎡

这里是郑东新区起步区，开发早，很成熟，以老二手房为主。区域长时间无新盘入市。

主要在售楼盘：

中力龙湾公馆：洋房均价28000，毛坯;

英协生生银河居：高层均价23000，毛坯，已交房。

3、商鼎路片区：毛坯均价24000元/㎡

高铁站所在片区，城市界面好，商办氛围浓，保值能力强，新房稀缺。海马公园新地块即将正式开盘，后续还有金水东路华润新项目入市。

主要在售楼盘：

海马公园：高层均价26000+，二手房;

中豪汇景湾：高层均价26000+，二手房;

奥兰花园：高层均价23000+，二手房;

正商东方港湾：高层均价21000+，二手房。

可重点关注：海马公园新地块、金水东路华润新项目。

4、东站东区：毛坯均价23000元/㎡

高铁站东广场所在片区，多为商服用地，住宅用地少。不过根据新规划，后期会新增住宅用地，片区价值爆发指日可待。

主要在售楼盘：

未来华庭：高层均价23000，毛坯。

5、金水老城东区：毛坯均价23000元/㎡

郑州繁华区域之一，发展早，很成熟。后续将入市的纯新盘有未来天奕、万科古翠隐秀、敏捷江山誉等。

主要楼盘情况：

申泰中原印象：高层均价27000，毛坯;

融创蘭园：高层均价20000，毛坯;

嘉里中心雅颂居：高层均价31000，精装修;

常绿东风宸院：高层均价21500，毛坯;

地缘改善可重点关注：万科古翠隐秀。

6、龙子湖北区：毛坯均价20000元/㎡

鸿园片区，整体低密但配套弱，大开发不断进驻，房价有所上调。接下来还会有纯新盘广汇湾正式对外销售。

主要在售楼盘：

康桥香麓湾：小高层均价25000，带装修;

天伦城二期：小高层均价20000，带装修;

碧桂园天玺湾：小高层均价19500，带装修。

7、北三环片区：毛坯均价19000元/㎡

金水北凭借地段和配套，价格一直坚挺。随着康桥天樾九章、碧桂园云境、美盛金水印、万科翠湾中城(惠济)等新项目陆续入市，区域均价正在迈向2万大关。

主要在售楼盘：

美盛教育港湾：二期高层均价19500，毛坯;

瀚宇天悦城：二期高层均价21000，毛坯;

和昌优地：高层均价19500，带装修;

保利海德公园：小高层均价19000，带装修;

华瑞紫金嘉苑：高层均价17000，毛坯。

可重点关注：瀚宇天悦城、康桥天樾九章、碧桂园云境、万科翠湾中城(惠济)。

8、老经开区：毛坯均价19000元/㎡

与郑东新区一路之隔，区位好，房价一直不低。在售新盘不多，后续还有纯新盘金茂未来府入市，不过位置稍偏。

主要楼盘情况：

保利天汇：高层均价19500，毛坯;

华润凯旋门：高层均价19000，毛坯;

保利天珺：高层均价19500，毛坯;

绿城诚园：高层均价18000，毛坯。

可重点关注：保利天汇、保利天珺、华润凯旋门。

9、商城核心区：毛坯均价19000元/㎡

主城核心地段，但安置房多，在售新盘很少，基本无新盘入市。

主要楼盘情况：

金林双玺：高层均价19000，毛坯;

清韵颐景苑：高层均价19000，毛坯;

腾威城：高层均价18000，毛坯。

10、杨金片区：毛坯均价18500元/㎡

杨金凭借紧邻北龙湖的唯一优势，价格一直不低，目前不少新项目已开盘，后续还会有禹洲朗廷玺院、正弘璟云筑、水投壹号院等新项目，会爆发一波区域供应潮。

主要在售楼盘：

金科北珑铂樾：小高层均价18500，带装修;

奥园誉湖湾：小高层均价19000，带装修;

万科未来时光：小高层均价20000，带装修;

蓝城凤栖梧桐：小高层均价18500，带装修;

美盛北龙台：小高层均价22000，带装修;

伟业龙湖上城：小高层均价17500，毛坯。

可重点关注：金科北珑铂樾、万科未来时光、奥园誉湖湾。

11、龙子湖高校区：毛坯均价18000元/㎡

这里高校集聚，住宅主要分布在北部，但安置房多，近期无纯新盘入市。

主要楼盘情况：

鼎天东尚：高层均价18000，毛坯;

蓝宝湖畔晓风：高层均价19000，简装;

蓝宝桃源居：高层均价16500，毛坯;

蓝宝桃源里：高层均价16000，毛坯。

12、金水老城西区：毛坯均价18000元/㎡

这里城市界面和繁华程度不如东边，在售楼盘各有瑕疵，没有太好的选择，后续会有纯新盘万科民安理想星光入市。

主要楼盘情况：

万科世曦：高层均价18000，带装修;

泉舜上城：高层均价19500，毛坯;

裕华晴园：高层均价18500，带装修。

13、管城环内片区：毛坯均价17000元/㎡

这里界面较差，优质学校医院商超少，纯新盘不多。后续会有新盘康桥龙源府入市，前身是龙源世纪龙城。

主要楼盘情况：

龙湖雅宝天钜：高层均价19500，毛坯;

奥兰和园：高层均价17000，毛坯;

佳田未来新城：高层均价16000，毛坯;

中博城珑誉园：高层均价15500，毛坯。

14、经开滨河新城：毛坯均价16800元/㎡

郑州市区与港区交界地带，片区规划新，自北向南逐步成熟中。区域新盘较多，整体价格不低。

主要楼盘情况：

绿城明月滨河：小高层均价20000，带装修;

金地滨河风华：高层均价17000，带装修;

信保春风十里：高层均价16500，带装修;

华发峰景湾：高层均价17000，带装修;

中交滨河春晓：高层均价17500，带装修;

金辉滨河云筑：高层均价16000，毛坯。

15、中原老城区：毛坯均价16000元/㎡

中原老行政区，生活氛围浓，但好房子不多。后续还会有万科山河道二期、方圆经纬三期等新地块入市。

主要楼盘情况：

昆仑望岳西苑：高层均价19000，毛坯;

和润林湖美景：高层均价16000，带装修;

升龙御玺：高层均价16000，毛坯。

可重点关注：地缘改善可关注万科山河道二期。

16、象湖片区：毛坯均价16000元/㎡

金水路以北，以象湖为中心，新房稀缺，主要在售有两个新盘，瀚海观象和碧桂园象府，且价格都不低。

主要楼盘情况：

瀚海观象：高层均价23000，带装修;

碧桂园象府：平层均价17000，带装修。

17、高新老城区：毛坯均价15500元/㎡

高新老城凭借部分产业、生活配套和居住环境，房价一直比较坚挺。后续会有纯新盘碧桂园云顶入市，但释放价格不低。

主要在售楼盘：

永威金桥西棠：高层均价17500，毛坯;

朗悦公园府：高层均价16500，毛坯;

东原阅城：高层均价14500，带装修;

谦祥世茂万华城：高层均价12500，毛坯。

可重点关注：地缘改善可关注永威金桥西棠，地缘刚改可以看朗悦公园府，地缘刚需可以看万华城。

18、惠济核心区：毛坯均价14500元/㎡

目前区域开始进入供应爆发期，部分新盘已经开盘，后续还会有建业花园里新地块、正商家河家新地块、招商美景青寨项目入市。

主要楼盘情况：

一江雲著：高层均价16000，带装修;

融创运河源：高层均价14500，带装修;

中海湖滨世家：二期高层均价14500，带装修;

绿都青云叙：三期小高层均价14500，毛坯;

裕华会园：高层均价13500，毛坯。

可重点关注：地缘改善可关注建业花园里新地块，地缘刚改或刚需可关注一江雲著。

19、西北环内片区：有效毛坯均价14000元/㎡

由于铁路阻隔，成熟度较低，配套一般。目前区域可选新盘不多，碧桂园天悦湾已经入市。

主要楼盘情况：

碧桂园天悦湾：高层均价16000，带装修;

风和朗庭：高层均价13000，毛坯;

金水世纪城：高层均价13800，毛坯。

可重点关注：地缘客户可关注碧桂园天悦湾。

20、常西湖北区：毛坯均价14000元/㎡

市级行政单位驻扎地，除安置房公务员小区外，都是行政、办公、医疗、教育，环境一般，近期无纯新盘入市。

主要楼盘情况：

碧桂园凤凰城：高层均价15000，带装修;

华瑞紫韵城：高层均价14000，毛坯;

裕华城：高层均价13800，毛坯;

碧桂园西湖：高层均价13500，带装修。

可重点关注：地缘刚需可关注碧桂园西湖、碧桂园凤凰城。

21、白沙片区：毛坯均价14000元/㎡

金水路以南，包含城市面貌较差的白沙镇附近。房价相比金水路以北的象湖片区要低不少。

主要楼盘情况：

星联岚溪府：高层均价15000，带装修;

吉地澜花语：高层均价12000，毛坯;

亚新紫藤公馆：高层均价24000，带装修;

汇泉东悦城：高层均价12000，毛坯;

郑地美景紫华城：高层均价12000，毛坯;

东润城：高层均价12000，带装修。

22、西南环外片区：毛坯均价13500元/㎡

以二七运河新区为主，不在城市主力发展方向上，仅适合西南地缘刚需自住考虑。后续待入市的纯新盘还有保利云上。

主要楼盘情况：

郑州华侨城：小高层均价13500，毛坯;

绿城柳岸晓风：小高层均价15500，毛坯;

泰宏建业国际城：高层均价13800，毛坯;

亚星环翠居：高层均价13000，毛坯;

亚星云水居：高层均价13500，毛坯;

万科航海未来城：高层均价13000，带装修。

可重点关注：地缘客户可关注郑州华侨城、保利云上、万科航海未来城。

23、管南四环外：毛坯均价13000元/㎡

管南外溢，千亩大盘云集，竞争异常激烈。后续还会有碧桂园南曹储备地块等大项目入市。

主要楼盘情况：

富田九鼎华府：高层均价14000，毛坯，有特价;

碧桂园时代城：高层均价13500，带装修;

正商生态城：高层均价12000，毛坯;

绿地花语城：高层均价13000，带装修。

24、西南郊区：毛坯均价12000元/㎡

西南四环外，位置偏远，待开发，配套匮乏。后续还会有纯新盘电建泷悦天玺入市。

主要楼盘情况：

金地正华漾时代：高层均价12500，带装修;

万科大都会：高层均价12500，带装修;

鑫苑远洋臻园：高层均价12500，带装修。

25、高新新城：有效毛坯均价12000元/㎡

双湖科技城，发展尚不成熟，在售新盘集中，竞争激烈。后续还会有地王项目保亿豫景晨园入市。

主要楼盘情况：

保利和光屿湖：二期高层均价12000，毛坯;

美的翰悦府：高层均价12500，带装修;

正商湖西学府：高层均价11500，带装修;

大正水晶森林：高层均价13000，毛坯;

龙湖天境：高层均价12000，毛坯。

26、索须河片区：毛坯均价12000元/㎡

远离主城，靠近黄河，发展尚不成熟，生活配套匮乏。在售楼盘不多，后续会有天伦东赵项目入市。

主要楼盘情况：

和昌水岸花城：小高层均价12000，毛坯。

27、物流园南区：毛坯均价9500元/㎡

和物流园北区一样，成熟度低，关注度低，交通、商业等配套落后。随着大开发商陆续进驻，给区域注入了新鲜血液，但整体价值不大，依旧不建议关注。

主要楼盘情况：

路劲正荣悦东园：高层均价9500，毛坯;

兴港和昌凌云筑：高层均价10500，带装修;

保利金茂时光悦：高层均价10500，带装修;

中建澜溪苑：高层均价10000，带装修;

星联樾棠：高层均价10000，带装修。

28、航空港区：毛坯均价9200元/㎡

郑州双城计划的另外一环，但需要长时间等待。地缘自住可考虑，但在市区工作的刚需以及投资不建议。

主要楼盘情况：

正弘中央公园：高层均价9500，毛坯;

兴港和昌云著：高层均价9500，毛坯;

豫发白鹭源春晓：高层均价9500，毛坯;

恒大未来之光：高层均价8000，带装修;

正商雅庭华府：高层均价9000，毛坯。

29、中牟西片区：毛坯均价8500元/㎡

中牟新县城与郑州之间基本已经连接，目前正在建设中，区域价值不大，不建议关注。

主要楼盘情况：

东青云锦熙悦：高层均价9000，带装修;

鑫苑悦府：高层均价8100，毛坯。

30、古荥片区：毛坯均价8500元/㎡

这里远离市区，比较荒凉，有几个大盘在售，关注度不高，近期片区均价变化不大。

主要楼盘情况：

思念果岭：六期小高层均价8000，毛坯;

正商河峪洲：高层均价9500，毛坯。

31、荥阳东片区：毛坯均价8300元/㎡

这里高层曾经破万，但随着市场下行，区域楼盘价格由于支撑力不足出现下跌。近期片区整体均价变化不大。

主要楼盘情况：

金地格林小城：高层均价7300，毛坯;

清华大溪地：高层均价8600，毛坯;

新城郡望府：高层均价8000，毛坯;

美的东润智慧城：高层均价7800，毛坯;

永威溪樾：高层均价9600，毛坯。

32、洞林湖片区：毛坯均价7500元/㎡

这里最早定位宜居低密，后期有万科等大开发商相继进驻，但区域发展缓慢，并逐渐刚需化。

主要楼盘情况：

东原阅境：高层均价8000，毛坯;

中丞时代天境：小高层均价7500，毛坯;

远洋沁园：小高层均价7200，毛坯;

万科新田湖与城：小高层均价7800，带装修。

33、惠济东北片区：暂无

这里属于待开发区域，近期无楼盘开盘，也无平销期楼盘在售。

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总结一下，现阶段，郑州四环内主城区——

终极改善可重点关注：

金茂如意府、正商祯瑞上境、建业君邻大院、永威上和琚。

东区改善可重点关注：

中海云鼎湖居、海马公园新地块、金水东路华润新项目。

北区：

改善或刚改重点关注瀚宇天悦城、康桥天樾九章、碧桂园云境、万科翠湾中城、建业花园里新地块、金科北珑铂樾、万科未来时光、奥园誉湖湾、一江云著。

西区：

改善重点关注万科山河道二期、永威金桥西棠，刚改重点关注朗悦公园府、碧桂园天悦湾、碧桂园凤凰城，刚需重点关注碧桂园西湖、万华城。

南区：

改善或刚改重点关注保利天汇、华润凯旋门、保利天珺，刚改重点关注新城时光印象、富田九鼎公馆，刚需重点关注郑州华侨城、保利云上、万科航海未来城。

关键词： 房价地图 特价潮 降价 促销