新政的影响下，上海楼市虚火渐消

“现在基本上积分50分以下的购房者，我们是直接拒绝不验资的，很多人入不了围，当下预估积分需要达到60分才能进入1.3:1的认筹范围。”位于上海大虹桥板块招商虹桥公馆置业顾问李丽对《中国经营报》记者说。

今年1月末，招商虹桥公馆二期正式开盘时，其认筹率接近1000%，这样的场景正是过去一年上海楼市的缩影。横盘3年的上海楼市打破往日平静，新房市场“千人摇”频现，二手房市场则打响学区房“争夺战”，一时间房东“跳价”成为常态。

为此，上海市各监管部门则在政策端持续发力。1月21日，上海住建委等8部门联合发布红头文件“沪十条”;1月25日，法拍房被列入限购范畴;1月29日，上海银保监局发文要求住房不封顶银行不予个人放贷，同时严打严控流入房地产的经营贷、消费贷;2月6日，新房首次采用“计分制”进行认购。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，上海调控升级陆续出台各种举措，打击楼市中存在的乱象和投机炒作之风。由于政策的针对性非常强，市场预期会有所转变，降温不可避免。但是政策本身也保护自住客的合理需求，因此撇除市场虚火后，还原的是楼市真实需求。

楼市积分“大招”

新房摇号新政指出，若人数与房源数的比例超过1.3，则要按照积分高低排序，确定进入新房摇号名单。

综合来看，此次新房摇号的《计分规则》分两部分构成，其中基础分根据认购对象名下有无房产、5年内是否有购房记录、家庭结构和户籍情况打分;年限分根据认购对象的社保缴纳月数和系数相乘算得。

从相关评分中可以看出优先次序，即家庭户比单身者购房更有优先权、上海户口比外地户口更有优先权、无房户比有房户更有优先权、近5年无购房记录的也将享受更大优先权。而第二部分则为动态分，主要是考察社保情况。社保缴纳越多，评分越高，那么机会就越大。

“现在购房流程有变化，分为认购、打分、摇号三个步骤，根据130%的认筹上线确定入围上限，最终确定入围分数线，大于等于入围分数线的购房者才可参与摇号。”自从春节结束后，四季都会的销售周乐最近需要一直和预约的购房者解释摇号新政。

新房摇号新政指出，若人数与房源数的比例超过1.3，则要按照积分高低排序，确定进入新房摇号名单。而认购者的积分，则由上海市房管局等将根据家庭结构、户籍情况、名下有无房产、5年内购房记录以及在沪缴纳社保等5种情况，对其进行联网核查后确认。

作为计分制试点的三个项目之一，2月6日，位于闵行区的建发浦上湾开始公开认购，购房者吴坚向记者提供的视频显示，当天在售楼处前，准备认购的消费者排成的长队至少有20米。

根据建发浦上湾发布的公告显示，此次上市套数共498套，按照计分制规定，以第647名的分数来确定新房摇号名单，该楼盘咨询顾问向记者表示：“入围分数目前还没有统计出来，正在统计中。”

据悉，建发浦上湾的单价为4万元/平方米左右，中原地产的数据显示，2021年1月份，上海闵行区均价为7.87万元/平方米，且在2月10日，记者查询到上海实时的平均房价约为5.6万元/平方米，皆高于建发浦上湾的平均价格，此外此次其公开认购的验资标准为：98平方米房型的验资金额为140万元，128平方米的验资金额为200万元。

同样在2月6日开盘的金地苑，对于积分暂无要求，认购比接近1.3，二期预计在4月份推出。

被“误伤”的“离婚者”

“政策具体会对市场走势产生什么影响，大家都要观望一下。”

调控加码之下，叠加春节假期因素，楼市降温不可避免。自“沪十条”等一系列调控政策出台以来，上海新房成交量下降且价格出现缓和。

白木是某品牌房地产中介七宝区域的运营负责人，从一线中介人员做起的他对于上海楼市有着独特的感情和理解。他向记者表示，七宝是上海主要的几个学区房板块之一，其负责的几个门店销售最火的便是此轮新政出台前的两周。“新政对业主和客户都有一定的压力，它的本质就像一个筛子一样，筛掉了一些客户和房源。”

“政策具体会对市场走势产生什么影响，大家都要观望一下。尤其卖房者大部分都是置换的，还有一些是卖掉二手房买新房的，但现在新房更倾向于名下无房、贷款记录少的客户，置换的客户就没有太多竞争优势了。”负责徐汇长桥板块的中介负责人夏冰说。

夏冰认为，新政对于二手房或者新房的影响主要在名额限制上，“现在在名额限制上明确了很多标准，之前一些漏洞基本上补好了。”

对于离婚期限未满3年而不满足首套房购房标准的购房者，陆家嘴板块一名中介机构区域经理刘文表示：“这部分购房者也面临解约问题，因为需要交付的首付比例提高了很多，有部分购房者可能承担不了。”

更多的影响来源于税费算法的变化。此前房屋满2年就无需缴纳增值税，但新政之下，免增值税的门槛提高到5年。

“增值税的比例差不多等于房价的5%左右。以一套1000万元的房子为例，其多出来的价格就是50万元左右。对于新政中免缴增值税的购买期限门槛，从2年上升为5年的变化，有客户因不想额外缴增值税而选择了和平解约。”夏冰说。

此外，还有不少业主选择“买卖双方共同分摊增值税”的方案。“实际上增值税总额增长得并不是特别多，目前负责的客户分摊之后，双方额外承担的增值税不到10万元。”刘文说。

信贷收紧浇灭“火气”

李梦告诉记者，政策出台前，她所在的支行每个月有4亿多元的房贷额度，现在额度直接砍了一半。

“2020年下半年我基本‘住’在售楼处了，现在终于也可以在办公室等着过年了。”李梦负责上海一家国有银行支行的信贷业务，让她意想不到的是，不久前出台的“五道红线”真正让她能将绷紧的神经放松下来。

所谓“五道红线”，是2020年收官之际，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，将开发贷、销售回款这两个房地产资金的主要入口拉上了红线。加上此前央行、住建部对重点房企实施的融资监管“三道红线”，构成了需求端和供给端两端发力的融资监管机制。

李梦告诉记者，政策出台前，她所在的支行每个月有4亿多元的房贷额度，现在额度直接砍了一半，自己的收入也因此减半。“以往房贷短则三五天，长则半个月就能批下来，现在至少需要排队三四个月，对于开发商的回款压力大大增大，二手房的房东也因此会要求提高首付比例。”

而一周前，上海银保监局要求严格审核首付款资金来源和偿债能力，矛头直指涉房的经营贷和消费贷。记者采访获悉，上海首套房贷款最低利率4.65%，二套房最低利率5.25%。小微经营贷利率水平一直处于低位，由于2020年监管层政策倾斜，抵押经营贷一般能比正常房贷低80~140个基点。

锦天城律师事务所资深律师张春光表示，相较于消费贷、信用贷，经营贷的规模很大且难以把控，其主要目的是为了帮扶实体经济，但有部分商业银行可能出于盈利而放松审查。

此外，沪上商业银行也被要求对2020年6月份以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，并于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

“现在我们春节前已经不接经营贷用于购房的业务了。”一名贷款中介人员告诉记者，新政发布后，以往简单的“那几张银行卡多倒几次”已经很难过关，所以花费的时间要长一些，春节前肯定来不及做了。“不过时间充裕还是能做的，费用会稍微提高一些。”

在新政的影响下，李梦所在银行的贷款审核部门天天加班加点。购房者李耀也告诉记者，最近银行在查其近3个月内大额资金的流水，并要求他将相关资金原路返还，为的便是防止经营贷、消费贷的流入。

在白木看来，房贷收紧才是真正能够戳破房价“虚增泡沫”的利器。“上海并不缺乏购房者，最近公示落户名单的频率也越来越快，有购房资质的人会越来越多。但房贷收紧，首先会拉长交易周期，从而减少单位时间的交易量;其实银行提供的房贷总量减少，总的购房资金池显然也会大打折扣。”

应受访者要求，李丽、张扬、周乐、吴坚、白木、刘文、夏冰、李梦均为化名

关键词： 上海 楼市