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SOHO中国变局,潘石屹要忍痛割爱了

时间 : 2020-03-23 09:08:28来源 : 中国新闻周刊

十年之前,SOHO中国曾是与万科、恒大平起平坐的房地产巨头。坐落在北京望京的望京SOHO一度被认为是SOHO中国的代表作。

三年前,SOHO中国的当家人潘石屹还在说:“我心目中永远不能销售的项目是外滩SOHO(位置太重要),望京SOHO(太漂亮),只要这两个项目在的话,我还是(房地产)发展商。”

言犹在耳,但是望京SOHO却已经准备易主。潘石屹要忍痛割爱了。

据3月10日路透社报道,黑石在今年2月初便与SOHO中国展开排他性谈判,提出将以每股6港元的价格私有化SOHO中国。受该消息影响,3月10日,SOHO中国股价直线拉升,收于4.1港元/股,涨幅达37.58%。

3月11日晚间,SOHO中国发布公告称,公司在与海外金融投资者洽谈,以探讨进行战略合作的可能性,其可能导致也可能不会导致就本公司的全部已发行股份作出全面要约。有关知情人士告诉中国新闻周刊,相关交易细节预计将在未来几周内敲定。

曾经风光无限

1963年出生于甘肃天水的潘石屹已过知天命的年纪,风雨半生,他与“房子”也纠缠了三十多年。1987年潘石屹放弃了已经捧在手里的“铁饭碗”在深圳和海南开始了他的房地产生涯。

1990年,意气风发的潘石屹同冯仑、王功权、张民耕在海南省合伙成立了海南农业高科技联合开发总公司,1991年8月,海南农业高科技联合开发总公司正式更名为万通公司,潘石屹通过万通公司高息借贷1000多万元炒房地产,在海南省第二波经济热潮中半年多赚取一千多万元。海南,是潘石屹挖到第一桶金的地方。

此后,潘石屹转战北上广等一线城市。

1992年,潘石屹与合作人共同创建了北京万通实业股份有限公司,在北京开发房地产。同年,万通新世界广场在北京阜成门开盘。1995年,潘石屹与妻子张欣共同创立了SOHO中国有限公司。

SOHO中国正式登上了房地行业产的舞台。乘东风,SOHO中国发展壮大, SOHO现代城、博鳌蓝色海岸、望京SOHO、外滩SOHO等多个项目快速落地,一时间风头无两。

2004年,SOHO中国渐有起色。准备在商业地产铺开战局的潘石屹首次尝试赴港上市但是铩羽而归,资本市首次登陆的挫败让潘石屹意识到得到资本认可的必要性,2007年10月8日SOHO中国在香港联交所主板成功上市,初次融资19亿美元,成为当年最大的亚洲地产IPO。上市次年,2008年7月三里屯SOHO开盘,当日销售额达41亿元,创下了当时中国房地产的单日成交纪录。

2010年,SOHO中国营收184亿元,达到SOHO中国营收的顶峰。

2012年,SOHO中国实现营收153.05亿元,同比上涨约169%;净利润为106亿元,同比增长22%。2015年至2017年,SOHO中国分别向股东分红了36.19亿元、27.87亿元和47.94亿元,这三年间SOHO中国的合计分红总额高达112亿元。

同花顺iFinD统计数据显示,2009年至2018年间,SOHO中国累计实现的归属股东净利润为420.99亿元。SOHO中国像一头“奶牛”一样滋养着潘石屹。

据《证券时报》统计,2006年至今,SOHO中国累计实施分红12次,累计实现净利润442.58亿元,累计现金分红达到207.78亿元,分红率为46.95%。据同花顺iFinD统计,SOHO中国自2007年上市至今的12年间,累计实现归属上市公司股东的净利润444.64亿元(不包括尚未发布年报的2019年),同时累计向全体股东现金分红199.15亿元,分红比例达到44.79%——潘石屹、张欣夫妇作为SOHO中国持股比例高达63.93%的实际控制人,13年间共从中拿走了127.32亿元的分红派息。

走到高光时刻的SOHO中国盛极转衰。到了2019年上半年,SOHO中国的营收约8.89亿元,净利润为5.65亿元,同比下降48.36%。

清仓的背后

业内人称,SOHO中国的资产变卖造成了它现在的营收疲态。

浸淫资本市场12年的SOHO中国,有6年的时间是在变卖资产,从2014年开始,潘石屹几乎每年都出售部分资产,累计套现约293亿元。

2014年初,SOHO中国作价52.3亿元向金融街出售了海伦广场、静安广场两个物业项目;2014年9月,SOHO中国向携程控股出售凌空SOHO约10万平方米物业,作价30.5亿元;

2015年SOHO中国向复星集团出售其所持上海外滩国际金融中心8-1地块50%的权益;

2016年SOHO中国以32.2亿元的对价,将位于上海的SOHO世纪广场出售给国华人寿;

2017年,SOHO中国以85.8亿元,相继卖了位于上海的虹口SOHO,以及凌空SOHO的剩余物业。

时至2019年,SOHO中国“卖卖卖”的节奏出奇着急。

2019年SOHO中国宣布78亿出售北京、上海的13个办公物业项目,其中包括北京望京SOHO、银河SOHO以及建外SOHO,上海SOHO东海广场、SOHO中山广场的部分物业;同时9月SOHO中国宣布以7.61亿元的价格出售位于北京的9个商业项目共计2583个地下停车位组成的资产包。

2019年10月底,香港万得通讯社曾曝出SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国的办公大楼权益,而买家正是黑石集团联合GIC(新加坡政府投资公司 )组成的买方团,所售资产包括光华路SOHO、望京SOHO塔3,以及上海SOHO复兴广场等八处SOHO核心资产。

SOHO中国在当年10月30日晚间当即公告否认了这则消息。消息虽说空穴来风,但是SOHO中国的股价大涨27.07%却是事实。

据3月10日路透社消息,黑石再次铺开对SOHO中国私有化的计划需要付出大约87亿美金的代价。本次交易,黑石除了要出40亿美元的私有化资金外,还将接手SOHO中国大约47亿美元的债务。若谈判成功,SOHO中国将易主黑石,潘石屹夫妇退出SOHO中国舞台。

潘石屹为何执意要离场?

地产分析师严跃进告诉中国新闻周刊,从时间上看,去年下半年SOHO中国就有抛售项目一说,当时更多的猜测聚焦在于两点,即提前变现或布局海外市场。

他分析,从目前来看,变现的可能性更大,通过私有化也为SOHO中国创始人等带来了规模较大的现金流,在当前房地产市场的大环境下,类似现金流的充裕自然也是很关键的。

上海中原地产市场分析师卢文曦接受媒体采访时认为,近些年,潘石屹对房地产有些看空,所以他很多资产都卖掉了。作为企业家来说,做生意的逻辑非常简单,低买高卖,这一个生意结束了,拿到钱之后去寻找下一个赚钱的目标,不排除他投资海外的可能性。

实际上,从2011开始,潘石屹夫妇就开始在海外布局房地产。先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,后又花费6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,接着耗资7亿美元联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

天眼查显示,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹陆续注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外或港澳台地区的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

从其个人角度来说,潘石屹确实曾不止一次感慨生意难做。

在2019年11月28日其对外公开表示,中国房地产市场租金回报率水平偏低,美国办公楼租金回报率接近4%,纽约甚至达到5%~6%。潘石屹坦言“中国租金回报率我都不好意思说”。

SOHO中国即将易主黑石的消息也引发业内和舆论的关注。

就在潘石屹钟爱的望京SOHO里面,一位小业主告诉中国新闻周刊,在疫情之下,他们承租办公室需要付出更多的空置租金,加之最近SOHO中国易主,他们的办公室还能不能租?续租金额是多少?已经续租的租户会有补偿吗?这些都是未可知的问题。小业主们只能在焦虑中等待结果。

站在舆论顶点的潘石屹并没有做出回复,只是默默关闭了微博评论功能,留给外界无限遐想。

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