"送面积"以后很难了 建筑工程建筑面积计算规范之深度解读

前言

购房赠送飘窗、露台、地下室等，在近年的楼盘销售中，常常被开发商用作吸引购房者的卖点。不过，这种赠送面积的营销策略，今后将受到限制。记者从自治区住建厅获悉，从7月1日起，广西开始执行国家《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2013)》(以下简称《规范》)。这将意味着，开发商"偷"面积难了。相比旧规，新规主要变化在哪?对开发商、消费者又会造成哪些实质性影响?

市场

商品房“送面积”成风

"买两房得五房"、"90平方米2+1房"、"120平方米3+1房"……在玉林商品房市场上，送面积几乎是各家开发商的"必选动作"。在玉东区某楼盘，销售人员在给看房者讲解房屋概况时，都特别强调该项目销售的户型是出了名的"玉林市内赠送面积大"。还有前段时间某楼盘推出的"90平方买两房得四房"确实吸引了不少看房者的到来。

在玉林市，不少主打"高赠送率"的楼盘，都会在户型图上，用醒目的颜色标注全赠送、半赠送面积的区域。多个楼盘的销售人员表示，赠送面积对看房者还是比较有吸引力的。

探因

"偷面积" 为规避容积率限制

业内人士透露，通过各种方式规避容积率上限，是实现"送面积"的主要方法。据了解，商业用地在出让前，就已确定了一个容积率上限。容积率可以简单理解为一定面积土地上，衡量建筑物总面积与土地面积之比的数据。同样面积的土地，容积率上限越高，开发商可建设的建筑物面积就越大，反之则越小。但有些建筑结构、区域是不参与或部分参与容积率计算的，这就为开发商"偷面积"提供了方便。

比如在新的《规范》实施前，阳台一般是只计一半建筑面积的。假设某100平方米的土地，容积率上限是2。如果所有建筑都参与容积率计算，那么多只能建200平方米的房屋。但开发商把其中20平方米建成只计一半建筑面积的阳台，总计可使用的房屋面积就变成了210平方米。购房者只要将阳台用玻璃窗封闭，即可当成普通房间使用，而房屋的设计图纸在送审时，也没有超过容积率上限。

实际

多送的面积有的成鸡肋

"偷面积"虽有利于开发商开展营销，在部分购房者看来也是实惠，但也存在不少问题。

业内人士透露，"偷"出来的边角不一定实用。今天看到玉林某楼盘的户型图，不禁想吐槽一下。如图A,B,C区域为半赠送面积，根据旧规范该区域为阳台。为了划出更多的房间，改造成了房间，而且看户型图是2+2房，也就是说这小小的阳台还被分成了2个房间，其中A区域为一个房间，BC一个房间。那么问题来了，根据户型图，A区域的面积为2.6X2.1=5.46㎡，作为一个房间明显太窄，充其量只能做一个狭小的书房。而且摆进书桌书柜后，几乎没有活动空间。在这么狭小的空间里，想必不能好好的学习。其次，BC区域为另一个房间，B区域作为卧室，房间的进深只有2.6米，跟别的房间(3.3米)比明显有不少差距。如果竖着摆床，床长2米的话，就只剩下0.6米，再摆个电视，就几乎沾满了空间。后C区域显得非常鸡肋，长2.4米，宽1.5米，充其量只能放一个衣柜，不然只能是杂物房，实在太小，也许合适的是做成优衣库般的更衣室。

新规

"送面积"以后很难了

自治区住建厅有关负责人介绍，《规范》其实在2014年7月1日起就已实施。广西推迟一年实施，主要是考虑到我区实际情况。新《规范》实施后，原《建筑工程建筑面积计算规范(GB/T50353-2005)》同时废止。

该负责人称，新的《规范》条文变化较大，对当前很多"偷面积"的行为有了明确规定。据介绍，《规范》修订的主要技术内容有：增加了建筑物架空层的面积计算规定，取消了深基础架空层;取消了有性顶盖的面积计算规定，增加了无围护结构有围护设施的面积计算规定;修订了落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊的面积计算规定;增加了凸(飘)窗的建筑面积计算要求;修订了阳台的面积计算规定，等等。简而言之，新《规范》的实施，将让热门的飘窗、挑高露台、通风井、地下室等，在相应的范围内，实打实地算上面积。

开发商常"送"的面积便是旧规范不算面积的飘窗，有的甚至做成假飘窗，业主装修时可以将窗台打掉变成房间面积。新《规范》明确，窗台与室内楼地面高差在0.45米以下、结构净高在2.1米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。这也是新规中变化的一条。相比之下，2005版的旧规范中，飘窗是不算面积的，这也是许多开发商在售楼时经常提到的赠送飘窗优惠。

打擦边球的还有露台。"设计时不封闭的露台不算建筑面积，但水暖电都预留好了，业主自己封装一下就是个大阳台，可多出10~20平方米的使用面积。我们的住宅设计就这么干，每层每家都有一个露台。"广西一家设计院的工程师透露。

鉴于旧规范规定阳台只算一半面积，新《规范》更加细化，在主体结构内的阳台(凹阳台)，按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台(凸阳台)，按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。过去不算面积的双层挑高阳台，现在至少算一半面积。这意味着，今后开发商想通过面积计半的大阳台设计吸引购房者以及规避税费，其难度将进一步加大。

执行

已审批的项目 仍按旧规

从今以后，市场上是否就不再有赠送面积的楼盘了?住建部门解释，7月前已报审规划审批的项目，仍按旧规范执行。其实，早在本次新规出台之前，广西对于新建项目赠送面积设计的审批已经较以往严格了许多。很多如今在市面上在售的产品之所以能通过规划报建，主要是因为申报的时间较早。在本次新规出台后，今后报建的楼盘项目将更难推出赠送面积产品。这一定程度上让如今市面上在售的产品变得更加稀缺。不过，考虑到报建到推出市场有一个过程，预计新规的影响将在未来一两年内逐步体现，短期对于市场影响不会太大。

新规实施后，小户型和别墅受的影响相对可能会大一些。90平方米以下的小户型本来就是"送面积"的主力，今后小户型如何设计更具竞争力，对开发商来说是个考验。同时，近期有意购房的市民，还可关注赠送空间实用、设计合理的项目，赶上"送面积"的末班车。

买不到高赠送面积住宅的市民也不必遗憾。业内人士认为，"羊毛出在羊身上"，同地段同类型的住宅，用实际使用面积计算，单价其实是差不多的。个别赠送多的户型可能算下来会便宜一些，但实用性、舒适性往往要打折扣。今后开发商可能会在户型实用性、物业管理、园林等方面下功夫，购房者还是受益的。

关键词： 建筑工程建筑面积计算规范