2021年12月二手房市场成交量筑底现象巩固价格跌幅收窄

1月4日，贝壳研究院发布2021年12月二手房市场报告。

1.成交量筑底现象巩固，价格跌幅收窄

年底三个月二手房市场结束了今年3月以来成交量持续下行的态势，于9月历史成交低位温和反弹。贝壳研究院数据显示，10-12月重点50城贝壳二手房月度成交量环比分别增加8%，2%及24%，二手房市场成交基本筑底。部分重点城市正在逐步走出低谷，如深圳、广州、东莞、佛山、上海、合肥、苏州等成交量持续改善。

价格方面，随着成交量出现积极的变化，12月贝壳50城二手房价格指数环比跌幅出现了本轮下跌以来的首次收窄，环比跌幅为0.8%，比11月1.7%的水平明显收窄，价格下跌的城市数量也由11月的48减少至37个。

四季度市场的复苏主要在于购房信贷环境的改善对于购买力和市场信心的提振。贝壳研究院数据显示，四季度以来，重点103城市平均主流首、二套房贷利率持续下降，12月较9月累计降约10个基点，近两月房贷平均放款周期也持续快速收窄，累计收窄16天。信贷环境修复下，市场预期也触底改善，12月50城二手房市场景气度由11月15.6提升至17.4。进一步，珠三角以及长三角区域城市的房贷利率降幅普遍靠前，信贷宽松力度相对更大，市场修复力度也更强。

这也验证了我们年中做出的判断，本轮市场的下行更多是信贷节奏错配导致的失衡。在各种因素之下，今年的信贷额度出现了前高后低较大的波动，导致下半年信贷额度短缺，并非市场本身出了问题。年末随着信贷额度的改善，市场还是能够走出超跌的状态。从全年看，今年房地产交易额与去年基本持平，新房再创历史新高，二手房比去年有6%左右的下降。

如果按照当前的进程，我们预计，明年一季度部分核心城市的二手房市场成交量就能够企稳，二季度价格能够稳住。新房市场也随之改善，并逐步传递到土地市场，整体市场链式修复。

根据央行最新表态，“综合运用多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，加大对实体经济的支持力度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”，我们估算明年房地产按揭的总量能够达到8万亿(包括3.8万亿的还贷)，预计能撬动22-23万亿的交易额。尽管销售额可能会有小幅下降，但交易规模仍然巨大。如果在年内能够保持相对平滑，就能避免出现今年市场不平衡的状况。

2.低温局面未彻底改变，市场修复仍需时间

值得关注的是，当前的市场回升是温和的、脆弱的、分化的，主要是政策纠偏带来的边际改善，低温的局面未明显改善。四季度贝壳50城二手房成交量较三季度继续下降，降幅约7%，同比降幅仍较大，绝对水平基本处在2019年以来季度成交低位。四季度末贝壳50城二手房汇总价格指数环比三季度末下跌3.6%，跌幅环比扩大。季度末二手房市场景气指数为17，低于三季度末水平，持续处在不景气区间。

此外部分房企的风险尚未解除，拿地投资需求不足。从第三批集中供地情况看，目前已经完成拍地的21城流拍率均值约23%，较第二批次30%的情形略有改善，但难掩土地市场仍低温的事实。城市间分化也在加大，部分东北省会城市如沈阳及长春等流拍率较高，国企、央企和地方城投托底迹象明显，民企参与度不足。

年底市场的温和复苏来之不易，是政府与企业共同努力的结果，是这个寒冬的希望。市场的复苏还比较脆弱，还需要政策的持续呵护。要正视行业里的困难，房企问题牵一发而动全身，需要汇集全社会各方力量加以克服，对房企分类施策、精准引导，是当前政策最需要重视的事。

关键词：二手房成交量市场修复政策