保障性租赁住房的影响还将持续 将形成更多的分配政策和宣传政策

11月1日，住房和城乡建设部表示，全国40个正在建设保障性租赁住房的城市，目前已开工保障性租赁住房70余万套，今年计划新筹集保障性租赁住房93.6万套，占全年计划的76.9%，完成投资775亿元。其中，南京、无锡、宁波、佛山、长春、南宁等6个城市已完成年度计划。

从2021年4月，住建部召开“保障性租赁住房”工作座谈会，7月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》正式发布，此后，40个城市“因城施政”，陆续出台保障性租赁住房实施方案或指导意见。

11月1日，住建部发布“保障性租赁住房”成果。从数据来看，保障性租赁住房已经成为2021年住房领域的一类非常重要的产品，在各个城市的供给端持续发力。

保障性租赁住房着力于解决未来新市民、青年人等群体的住房困难问题，其背后则是“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度改革，将会对土地供应端、房地产开发端产生影响。

40城重点发展保障性租赁住房

2021年4月，在保障性租赁住房工作座谈会上，住房和城乡建设部副部长倪虹指出，“发展保障性租赁住房是党中央、国务院作出的重大决策部署，各地要充分认识发展保障性租赁住房的重要意义，坚持以人民为中心的发展思想，增强工作的积极性、主动性。城市人民政府要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入重要议事日程。”

5月，住房和城乡建设部分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等40个城市人民政府相关负责人参加。

倪虹强调，人口流入多、房价较高的城市，要科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，落实年度建设计划，由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给。积极利用集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设和改建保障性租赁住房，坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。

按照住建部要求，各城市应认真落实城市主体责任，坚持以人民为中心，增强工作的积极性、主动性，推动解决好大城市住房突出问题。

7月2日，《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》正式发布，明确提出，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金，准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。

《意见》同时提出，推动加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，包括由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给;建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管等。

40城新筹集已开工72万套，保障性租赁住房加速推进

从中央到地方层面，加快发展“保障性租赁住房”的会议、意见等陆续出台。

7月30日，深圳发布《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》。《意见稿》明确加大公共住房用地供应力度，提高公共住房用地在新增居住用地中的比例。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“实际上此类表述意义重大。类似公共住房尤其是会体现为保障性租赁住房的概念，通过此类概念，能够真正促进房地产市场的结构改善。”

7月30日，杭州优化第二次集中供地新规则，提出，调整配建内容，由竞自持改为竞无偿移交政策性租赁住房。严跃进认为，“类似规定和政策性或保障性租赁住房的供应任务有关。”

业内普遍认为，“保障性租赁住房的地位不断上升，预计后续房企拿地需要不断注意保障性租赁住房产品。”

此后成都也调整第二轮集中供地出让规则，当宗地达到土地最高限价后，主要采取“竞自持保障性租赁住房面积比例”或“竞销售型一类人才公寓面积比例”的方式进行竞拍。中指研究院指出，“部分城市第三批集中供地或将加大保障性租赁住房用地供应，其中长春已明确表示第三批将以棚改用地和租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。”

9月3日，住建部在杭州召开全国住房保障工作座谈会。会上，住房和城乡建设部住房保障司司长曹金彪指出，要提高对发展保障性租赁住房重要性的认识，认清住房保障工作的新使命主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，新方式是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，新目标是确立起保障性租赁住房的政策制度;要切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点;此外，确保政策落地见效，推动建立“两多一并”(多主体供给、多渠道保障、租购并举)的制度。

对此，严跃进认为，“鉴于此前‘住有所居’目标的提出，住房保障工作将提速，尤其是保障性租赁住房的工作会提速。”

此后，40城的保障性租赁住房工作加速推进。

9月13日，浙江省住建厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的指导意见(征求意见稿)》公开征求意见，9月27日，杭州市发布《加快发展保障性租赁住房实施方案(征求意见稿)》，10月13日，合肥住房保障和房产管理局关于公开征求《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》。

其中，合肥《意见》提出，保障性租赁住房保障可采用发放租赁补贴的方式，将已享受公租房、人才安居房货币补贴的特定人群纳入范围;提出“租金标准根据市场供需情况同比例调整”、“在满足需求的情况下，可面向社会出租”，提升租赁企业对保障性租赁住房项目合理盈利的预期，减轻租赁企业的运营压力;此外，还提出简化审批流程，明确房源的合法身份以及提供财税、金融等支持，减轻项目的资金压力。

11月1日住建部再次提及“保障性租赁住房需要切实增加供给”。包括人口净流入的大城市在广泛深入摸底调查的基础上，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标。

并表示，上海、广州、深圳就计划“十四五”时期新增保障性租赁住房分别为47万套(间)、60万套(间)、40万套(间)，均占新增住房供应总量的45%左右。

此外，住建部强调了住房保障工作主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，不设收入线门槛，以70平方米以下的小户型为主，租金低于同地段同品质无房市场租赁住房租金。

保障性租赁住房对于土地市场、金融市场、住房分配市场的影响还将持续。此前，严跃进曾指出，在土地利用方面，无论是存量土地还是增量土地，无论是国有建设用地还是集体建设用地，都会形成一系列新的用地政策;在金融方面，包括银行和基金公司等，后续都会更加关注此类产品，如何针对保障性租赁住房形成更为匹配的金融服务;随着项目的陆续供应，预计在针对新市民和青年人方面会形成更多的分配政策和宣传政策。

关键词： 保障性租赁住房 十四五 目标