今头条！南京楼市格局生变!河西南、东山、迈皋桥将成为“新卷王”?

江核卷完大校场卷，大校场卷完河西南卷，河西南卷完......江宁城北都要上了？

昨天，南京终于挂出第三批次集中供应的地块，共计46幅，用地总面积约为173.4公顷，出让起始价总额约为463.0亿。

(资料图片)

相比此前，这次土拍发生了不少变化，最大的调整就是毛坯限价的取消。其次板块供应呈现两极分化，河西、江宁、城北、六合、溧水、高淳迎来大批供应，而江核、浦口、雨花等却出现了“0供应”的情况。

这些变化未来将给市场带来什么样的格局？房价是不是又要涨

本次地块详情

毛坯限价取消了，但部分地块地价涨了

本次所有地块都取消了毛坯限价，其实对目前南京楼市来说是一个适应市场的改变。开发商可以根据项目的定位以及产品的打造来更自由的定价。

同时官方也表态，不设毛坯限价不会导致房价暴涨。不设毛坯限价的地块，如在销售时房价定价出现比周边原限价房微涨现象时，开发企业必须提高户型设计水平、提升房屋建造质量、完善楼盘配套服务来获得市场认可，通过“精耕细作”，实现“物有所值”。

不设毛坯限价，就是要引导和激励房地产企业花时间和成本，在质量和品质上下功夫、做提升，努力实现有什么样的产品，市场就认可什么样的价格；有什么样的价格，就体现什么样的房屋品质。努力在市场经济规律调节下，产品和价格相适应。

简而言之，你要想卖的贵，就要拿出真本事来。

比如百家湖的招商纯新盘百家臻园，也是不设毛坯限价，项目不打造升级包，精装放风价4.7万-4.8万/㎡，还是比较顺应市场的。

但与此同时，血拼姐也发现本次部分地块的最高楼面限价要略高于二批次同区域地块。

比如河西中G67地块最高楼面限价43067元/㎡，如果触顶成交地价为43141元/㎡。而上次成交的河西中越秀G28地块成交楼面价为40806元/㎡。

河西南G70地块最高楼面限价40260元/㎡，隔壁的葛洲坝G29地块触顶楼面价39964元/㎡。

河西南的G71、G72、G73三幅地块最高楼面限价都在3.68万/㎡左右，而上次土拍中与之相邻的中北盛业G30和奥体建设G31地块，触顶成交楼面价仅在3.56万/㎡左右。

河西供应加大，大校场仅1幅供应

本次河西包括河西中、河西北、河西南以及江心洲共计挂出7幅地块，其中河西南有4幅。

河西中G67为新城科技园内的客车厂附近地块，距离颐和源璟不远，距在建地铁7号线新城科技园站、梦都大街东站500米。本次出让为纯宅地，起拍总价直接突破50亿！起拍楼面价37543元/㎡，最高楼面限价43067元/㎡！

河西北G68地块靠近保利天悦，西侧毗邻扬子江大道快速路，南侧紧邻应天大街高架，邻近在建地铁9号线站点、地铁10号线绿博园站，这幅地块起拍楼面价36110元/㎡，最高楼面限价也突破了4万/平。

江心洲G69地块由两幅地块组成，距离仁恒江湾时代不远，旁边就是金陵中学高中部。纯新盘星叶栖悦湾也在附近（楼面地价29799元/平，毛坯限价42200元/平），地块位置不错。这幅地块起拍总价31.3亿，起拍楼面价32966元/㎡，最高楼面限价37705元/㎡，如果触顶，也将打破江心洲楼面地价纪录。

河西南G70地块距离二批次集中供地中出让的葛洲坝G29地块不远，葛洲坝G29地块不设毛坯限价，旁边还有滨江ONE和万科翡翠滨江，未来四个项目或将形成南京最新豪宅圈层。G70地块起拍楼面价35256元/㎡，最高楼面限价40260元/㎡。

河西南G71、G72、G73三幅地块相邻，隔壁的中北盛业G30和奥体建设G31毛坯限价都在4.8万/㎡，这次集体不限价，但地价却高了一些。

目前河西南待上市的纯新盘有：深业南湾上府、星叶云墅、金基中北朗樾府、奥体建设G31地块、中北盛业G30地块以及葛洲坝G29地块。等到这4幅地块的加入，河西南的内卷要更加严重了。

大校场本次出让的G65地块距离云尚紫薇不远，云尚紫薇毛坯限价为44998元/㎡，目前含包放风价在5.1万/㎡，G65地块不远处还有金基G25和保利G26地块，后者均是在7月二批次土拍中卖出的。

地块邻近地铁5号线神机营站，周边的神机营路、汇景北路、佳营路已经全部建成，开车出行也非常方便。地块北侧佳营路一路之隔为18班规划夹岗六路东初中、规划幼儿园以及现状机场河、规划社区中心、规划公园绿地。

虽然本次大校场只供应1幅地块，但回顾上次土拍，大校场一口气卖出了4幅地块，目前大校场在售/待加推9盘，待上市也有9盘，供应也十分充足。目前大校场板块最高毛坯限价为48000元/㎡，另外还有一幅不设毛坯限价的金茂G27地块。虽然G65地块不设毛坯限价，但从板块目前较大的供应量来看，未来价格变化不会太大。

江核、浦口、雨花0供应

江宁东山、城北迈皋桥、远郊板块加大供应

本次挂牌地块中，并没有见到雨花、江核和浦口的身影，在二批次集中出让中，江北共计出让了11幅地块，其中核心区5幅，其余分布在雨山路、城南中心等区域，雨花也出让了铁心桥、人居森林等区域的地块。本次供应减少也给了这些板块喘息的机会，留点时间去去化板块内的新房库存。

本次除了河西之外，江宁东山主城以及城北迈皋桥等板块也有比较大的供应。

江宁挂出的这6幅地块中，东山成为此次的重点区域，也填补了许久以来东山新房市场的欠缺。与此同时杨家圩二期也终于挂出，土拍结果令人期待！

城北这次供应量也不小，推出了幕府创新区1幅、迈皋桥3幅、燕子矶1幅、兴智1幅以及栖霞山1幅地块。迈皋桥作为城北老主城，本次三幅地块的供应也能为板块内改善置换增加不少买房机会。

此外地铁小镇在时隔3年后，也推出1幅商住混合地块，南站片区也拿出了一幅地块，未来将填补板块内新房空缺。

与此同时远郊地块占比增加，46幅地块中六合、溧水、高淳共有21幅地块，占比高达46%。但接受度如何还要打个问号，血拼姐预计大多还将是国企托底。

针对此次供应量的变化，官方也给出了原因，分析当前南京城市发展的阶段性特征，仍然存在着城乡发展不平衡与不充分的问题，主要矛盾是公共资源布局不平衡。一方面，优质资源相对集中在老城，致使老城功能过度集聚，人口密度过高，反过来影响了城市品质；另一方面，新城新区功能发育不充分，公共服务供给存在短板，产城融合度不高，人口集聚能力不足。

在新一轮国土空间总体规划中，南京提出了一系列提升中心城区、副城配套能级与均衡度的策略：一是保护控制老城，坚持“老城做减法”的战略思路，有序疏解老城内的非核心功能，控制居住用地供应，提升老城环境品质。二是扩大中心城区范围，把仙林和江宁地区纳入江南主城并与江北新主城共同构成南京中心城区。三是加快培育远郊副城，建设融入长三角、辐射都市圈的综合节点城市。

所以本次加大老城如江宁东山和迈皋桥的土地供应，以及六合溧水高淳远郊副城的土地供应，也是顺应了发展方向。

关键词： 南京楼市